Efect Brexit: Future Of London Real Estate
În orele și zilele următoare referendumului din Marea Britanie, în care 51,9% dintre alegători au ales să părăsească Uniunea Europeană, o mare parte a țării a privit în stare de șoc. Campania a fost una amară și viscerală, determinată de incitarea retoricii în jurul imigrației britanice, economiei și elitei birocratice, însă mulți din Marea Britanie și din străinătate nu se așteptau ca votul de concediu să prevaleze.
Pe măsură ce lumea a greșit cu rezultatele, piețele au reacționat pe o scară care nu a fost văzută de la criza financiară. Lira a scăzut la cel mai mic din 1985, stocurile asiatice s-au redus și, la doar câteva zile, au apărut știri că Standard & Poor a eliminat Marea Britanie de ratingul său de credit triplu-A. Votul a creat națiunea pentru discuții amare despre divorț și, întrucât nu există un precedent pentru o țară care părăsește blocul comercial al UE cu 28 de state, incertitudinea domnește cu privire la modul în care Regatul Unit va negocia noua sa poziție în cadrul politicului și peisaj economic.
South Quay Plaza
Această incertitudine a afectat deja piața imobiliară, în special la Londra, unde unii cumpărători au scos din cumpărături, îngrijorați de viitorul orașului. Trezoreria Marii Britanii a avertizat, înainte de vot, că prețurile proprietăților rezidențiale vor fi cu 18% mai mici dacă țara a votat să plece. Howard Archer, economist șef european și britanic la IHS Economics, a declarat că activitatea pe piață a locuințelor și prețurile prezintă un „risc foarte grav de declin prelungit și marcat în urma deciziei Regatului Unit de a părăsi Uniunea Europeană. El prezice că prețurile locuinței ar putea scădea cu 5% în a doua jumătate a anului 2016 și cu 5% în 2017.
„Votul în favoarea Brexit-ului va genera o perioadă de incertitudine reînnoită pe piața rezidențială din Londra”, a declarat Liam Bailey, șeful global de cercetare la Knight Frank din Londra. „Unele cereri, în special de la investitori, vor fi întârziate și în unele cazuri redirecționate”.
Terasa etajului locuitorului South Quay Plaza
Brexit prezintă o incertitudine reînnoită în urma unui șir de evenimente care au amortizat deja piața imobiliară din Londra. Din 2009 până în 2014, Londra a făcut în mod repetat titluri pentru vânzări record de conacuri super-prime către cumpărători înstăriți din Rusia, Orientul Mijlociu și Asia, multe dintre ele în cartierele centrale ale orașului, așa-numitele „coduri poștale de aur” care includ Belgravia , Knightsbridge, Kensington, Mayfair și Holland Park. Cu toate acestea, din 2014, piața a încetinit.
Unele dintre capetele de cap au venit sub formă de impozite. O nouă rată de taxă de timbru, introdusă în decembrie 2014, percepe 10% pentru proprietăți în valoare de peste 925.000 GBP (1,3 milioane USD) și 12% pentru cele de peste 1,5 milioane GBP (2,5 milioane USD). Începând cu luna aprilie a acestui an, cumpărătorii de locuințe secundare și proprietăți de închiriat se confruntă cu o altă taxă; o suprataxă de taxă de timbru de 3% destinată nivelului câmpului între investitori și cumpărătorii de prima dată.
Efectul noilor rate de taxe de timbru se simțea deja pe piață, înregistrându-se mult mai puține tranzacții în gama de 2 milioane de dolari plus. Apoi, campania Brexit a oferit cumpărătorilor și vânzătorilor o pauză suplimentară. „Cumpărătorii și vânzătorii au amânat deciziile din cauza perspectivei de a intra pe un teritoriu economic și politic neclintit”, spune Tom Bill, șeful cercetării rezidențiale londoneze de la Knight Frank. Conform datelor Knight Frank, cererea a rămas mai mică în mai 2016, chiar și pentru proprietățile în care prețurile cerute au scăzut cu 10% sau mai mult.
South Quay Plaza View Corner
Într-un oraș care atrage investiții semnificative de pe piețele internaționale, tulburările politice locale sunt doar o parte a puzzle-ului. În ultimul an, marii investitori străini în proprietatea britanică au fost afectați de propriile neplăceri: prețurile scăzute ale petrolului în Orientul Mijlociu, problemele valutare în Rusia, recesiunea în Brazilia și agitațiile bursiere din China, toate acestea au contribuit la puține tranzacții de ultimă generație. În 2014, investitorii din Mideast au reprezentat 15% dintre cumpărătorii principali din Londra; în 2015 au constituit 4%.
Potrivit lui Yolande Barnes, șefa Cercetării Mondiale la Savills, campania Brexit a devenit o scuză convenabilă pentru încetinirea pieței care se întâmpla deja. Cifrele de economii indică că prețurile din centrul central al Londrei au scăzut cu 6% în 2015, iar volumele tranzacțiilor au redus până la 40%. „Brexitul a fost o scuză foarte bună pentru oameni să nu facă nimic pe o piață în care oamenii oricum nu ar fi făcut nimic”, spune Barnes.
Cu toate acestea, rezultatul neașteptat al referendumului a adăugat un alt obstacol mai mare pe o piață care se adapta încă la taxele de timbru și la factorii geopolitici mondiali. „Prima piață imobiliară londoneză ar putea beneficia de ceva care pare puțin probabil pe termen scurt: o ședință neîntreruptă”, spune Tom Bill al cavalerului Frank.
Totuși, pentru unii investitori străini, actuala agitație reprezintă o oportunitate. Cumpărătorii vor obține o valoare crescută în achiziționarea proprietăților din Londra, ca urmare a unei deprecieri sterline, spune Peter Wetherell, un broker cu sediul în Mayfair. „Pentru cumpărătorii de peste mări, această scădere semnificativă și dramatică a valorii sterlinelor va compensa efectiv drepturile de timbru și ajustările fiscale și va face ca proprietatea din Londra să fie o investiție profitabilă pentru investitorii de peste mări suficient de îndrăzneți pentru a lua un punct în ciuda incertitudinii pieței”.
Vedere de la One Tower Bridge - Dormitor principal
Pentru mulți care cred în reziliența pe termen lung a Londrei, întreruperile actuale ale pieței nu modifică atractivitatea generală a orașului, în special ca refugiu pentru conservarea averii. Cercetările de la Knight Frank arată că, în ultimul deceniu, orașul a atras mai mult de două ori numărul persoanelor cu valoare mare netă de pe piețele emergente (114.000) decât cele combinate din SUA și Australia (42.000, respectiv 22.000). Investitorii sunt atrași de siguranța orașului, de școlile bune, de mediul verde și de fusul orar central, factori puțin probabil să se schimbe ca urmare a votului Brexit.
Orașul investește activ și în viitor. O privire mai largă asupra pieței imobiliare dezvăluie, de asemenea, că, deși cererea pentru proprietatea Prime Central London a scăzut în ultimii ani, a existat un interes în jurul mai multor Londra, unde schemele de regenerare și proiectele de conectivitate și infrastructură reînnoiesc schimbă peisajul luxului. viu.
„Întrucât codurile poștale aurii ale Londrei au devenit mai puțin accesibile după criza financiară, cumpărătorii au căutat din ce în ce mai mult o valoare mai bună în afară”, spune Tom Bill. Deși caută o valoare mai bună, ei doresc totuși „specificații și facilități de cea mai bună calitate”, iar acest lucru înseamnă că există un accent tot mai mare pe calitatea schemelor, mai degrabă decât pe dorința de a fi într-o zonă specifică.
Dezvoltatorii au abordat această cerere și crește nivelul global al calității dezvoltărilor noi, care încorporează tot mai mult pachete de servicii, servicii, componente comerciale și culturale. În timp ce astfel de experimente în urbanism și confecționarea locurilor sunt frecvente în orașe precum Miami, Hong Kong sau Singapore, acestea sunt un fenomen relativ nou la Londra.
Southbank, una dintre primele zone care a fost revitalizată, nu a fost anterior pe hartă pentru investitorii înstăriți, dar a cunoscut o rată de creștere mai rapidă în comparație cu alte cartiere primare și servește ca un exemplu al modului în care noile piețe se pot maturiza, spune Tom Bill.
Exteriorul unui Tower Tower
Pe lângă The Shard (cea mai înaltă clădire din vestul Europei), zona este locul More London, master planificat de Foster + Partners, și One Tower Bridge, un proiect din Berkeley Homes care combină reședințe de lux cu magazine, restaurante, pietoni. pasarele și un parc plin de viață pe malul râului. În plus față de ofertele sale culturale, Ivy, o braserie populară din Londra a anunțat recent că intenționează să deschidă o locație la parter la One Tower Bridge, iar The London Theatre va ocupa în curând teatrul de 900 de locuri aflat în dezvoltare. Schema în sine încorporează un spațiu important pentru viața în aer liber, de asemenea o noutate pentru Londra. „Ceea ce este cu adevărat special în acest proiect este cantitatea de spațiu dinamic de terasă și acoperiș, împreună cu bucătării în aer liber, cadă cu hidromasaj și foișoare”, spune Murray Levinson, partener la Squire & Partners care a proiectat proiectul.
Din vârful Tower Penthouse, care vine complet cu o terasă pe acoperiș și o cadă cu hidromasaj, puteți vedea peste Tamise spre orașul Londra, Tower Bridge, Tower of London și nu numai. Clădirile cu înălțime inferioară, poziționate orientate spre râu, au uși glisante din sticlă care se deschid pe terase largi, cu vedere la Primărie și la Podul Turnului. Opiniile au reprezentat un punct de vânzare puternic pentru proiect, care este în prezent vândut în proporție de 90%. Calitatea construcției (interioare au tâmplărie artizanală, blaturi de lucru din marmură lustruită, electrocasnice Miele și sisteme de automatizare a casei), a fost de asemenea o atragere, la fel ca și pachetul de facilități: serviciu de concierge 24 de ore de la Harrods Estates, o sală de gimnastică, spa și piscină interioară sunt incluse. Aproape 23 de unități rămân, incluzând atelierele selectate. Acestea au un preț de aproximativ 3.900 USD pe pătrat pătrat.
Conceptul de utilizare mixtă proliferează, de asemenea, în Londra mai mare, cu scheme precum Nine Elms, care include 20.000 de locuințe noi, și mai departe spre vest, White City, care este locul unei revizuiri de 10 miliarde de dolari, care își propune să transforme zona dintr-o perioadă marcantă, peisaj comercial, în mare parte, într-un cartier plin de viață, cu 5.000 de case noi, magazine și un hub de birouri pentru companii legate de mass-media. Ca parte a reînvierii, dezvoltatorul londonez Stanhope transformă fostul sediu al BBC în reședințe de lux.
Spre est, se înmulțesc turnuri înalte, într-un oraș care a fost cândva definit de un urbanism mai uniform și mai scăzut. La Canary Wharf, Herzog & de Meuron a proiectat un nou turn supranumit Rolling Pin-ul datorită formei sale cilindrice înalte, iar Foster + Partners au proiectat South Quay Plaza, cel mai înalt proiect rezidențial în curs de construcție din UE.
One Tower Bridge Triplex cu vedere la terasă
Istoric, un port aglomerat, și mai recent site-ul unui district financiar înfloritor, Canary Wharf devine, de asemenea, un loc din ce în ce mai râvnit pentru a trăi. Așteptările pentru creșterea viitoare sunt consolidate de sosirea noii linii Crossrail, programată să funcționeze în 2018, care va reduce semnificativ timpul de călătorie către centrul Londrei. Astăzi zona încă se simte în mare parte corporativă, dar dezvoltatorii intenționează să îmbine programele rezidențiale și comerciale cu conectivitatea crescută pe măsură ce comunitatea se maturizează.
„Canary Wharf devine din ce în ce mai mixt și va crește până la o populație de 200.000 de oameni”, spune Harry Lewis, directorul general al caselor Berkeley care dezvoltă South Quay Plaza. „Randamentele de închiriere sunt mai mari aici, iar sosirea Crossrail va fi un schimbător de jocuri.”
South Quay Plaza este situat pe malul apei direct vizavi de CBD și, deși multe dintre clădirile adiacente sunt construite chiar până la marginea țărmului, Grant Brooker, șeful studioului din Foster + Partners a dorit să se apropie de site diferit.„Este important să lăsăm lumina zilei”, a spus el, explicând că prin înghițirea turnurilor în formă de cub, care au o amprentă relativ mică (peste 64% din site nu va fi dezvoltat), el a putut crea multe alte expuneri. „Clădirea nu are partea din spate”, spune el. „Fiecare unitate are fațadă fantastică”.
De asemenea, echipa Brooker își folosește experiența vastă în proiectarea clădirilor la nivel internațional pentru a crea un program de amenajări cuprinzător, care include un club de sănătate, un spa și o piscină de 20 de metri, precum și un salon de rezidenți care se întinde pe întregul etaj 56 și include un bar, o sală de screening și o terasă mare. „Tipul de amenajare care este necesar pentru ca o clădire să funcționeze cu adevărat lipsea în evoluțiile anterioare din Londra”, spune Brooker.
Programat pentru ocupație începând cu 2020, South Quay Plaza va include 888 de unități pe turnuri de 36 de etaje și 68 de etaje, de la studiouri până la rezidențe cu trei dormitoare și penthouse-uri. Până în prezent, Berkeley Homes a lansat 350 de unități cu prețuri începând de la 990.000 USD. Până în prezent, jumătate din aceste unități s-au vândut, iar cererea din Asia a fost puternică: 50% din cumpărătorii internaționali ai proiectului provin din China.
Adam Challis, șeful cercetării rezidențiale la Jones Lang LaSalle, spune că schemele de regenerare precum Canary Wharf sunt deosebit de populare la cumpărătorii asiatici, deoarece înțeleg potențialul de investiții pe termen lung. „Îl înțeleg pentru că au văzut că se întâmplă în propriile țări”, spune el. De asemenea, Challis a remarcat o schimbare generală a atitudinii cumpărătorilor din ultimii ani, în care investitorii iau viziunea lungă, analizează cu atenție programele, schemele și cartierele și abordează decizia ca investiție în Londra în ansamblu.
Timpul va spune cum Marea Britanie reușește să negocieze ieșirea sa din Uniunea Europeană și cum anume Londra face față în urma schimbărilor. Multe vor depinde de implicațiile de durată ale Brexit pentru întreprinderile britanice, în special pentru cele enorme din sectorul financiar al țării. Înainte de referendum, populația londoneză era prevăzută să crească cu 100.000 de oameni pe an pentru următorul deceniu, iar oferta de locuințe a scăzut. Pentru cei care cred în viitorul orașului și în potențialul continuu de creștere, acum ar putea fi un moment oportun pentru a profunda.
Acest articol a fost publicat pentru prima dată în revista Palace.
